Incorporadoras voltam a ter lucro consolidado

As incorporadoras de capital aberto trouxeram, em sua maioria, resultados do
terceiro trimestre que agradaram ao mercado, principalmente no segmento de
média e alta renda. Como consequência do desempenho operacional, os números
consolidados de receita líquida e margem bruta cresceram. Pela primeira vez desde
o quarto trimestre de 2017, o setor fechou o resultado líquido consolidado no azul.

O balanço da EZTec – incorporadora fundada por Ernesto Zarzur e com atuação
principal nos padrões médio e alto – foi considerado o melhor do trimestre. Na baixa
renda, houve pressão nas margens devido à maior dificuldade de repasses dos
recebíveis dos clientes para a Caixa Econômica Federal no período.

De julho a setembro, o setor teve lucro líquido de R$ 58,2 milhões, revertendo a
perda de R$ 459 milhões do mesmo período de 2018. Realizado pelo Valor Data, o
levantamento inclui dados da CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e
Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV Engenharia, PDG Realty, RNI Negócios
Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Incorporadora.

A receita líquida setorial aumentou 15,5%, para R$ 4,66 bilhões. A margem bruta
passou de 24,9% para 29,7%. Em conjunto, os lançamentos imobiliários cresceram
32%, para o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,13 bilhões. As vendas contratadas
líquidas chegaram a R$ 4,69 bilhões, com alta de 29,5%.

A tendência é que o segmento de média e alta renda continue aquecido, devido à
continuidade do cenário de queda da taxa de juros, que resulta tanto na migração
de recursos de aplicações financeiras para ativos reais quanto na oferta de melhores
condições de financiamento imobiliário pelos bancos.

No acumulado de nove meses, o VGV lançado pelo setor cresceu 38%, para R$ 14,56
bilhões. Desde o quarto trimestre do ano passado, após a definição eleitoral, o setor
aumentou muito a apresentação ao mercado de projetos dos padrões médio e alto.

Analistas ressaltam o desempenho de vendas de lançamentos e estoques de
unidades com esses perfis, principalmente na cidade de São Paulo – maior mercado
imobiliário do país. Por essa razão, destaca um especialista, a EZTec, com atuação
concentrada na capital paulista e no entorno, se beneficia, mais rapidamente, da
melhora do mercado do que a Cyrela, presente também em outras praças, como o
Rio de Janeiro.

O aquecimento do mercado tem resultado em maior procura e pressão de preços
de terrenos, principalmente, na capital paulista. Essa demanda tende a aumentar
com os recursos captados nas recentes oferta subsequente de ações (“follow-on”) e
a se refletir em aumento dos valores das unidades à medida que os estoques de
imóveis tiverem redução ainda mais acentuada.

Na EZTec, as aquisições de áreas, nos anos de crise do setor, contribuíram para que
a companhia atingisse a margem bruta de 46,9% no trimestre. A incorporadora já
tem terrenos para 2020 e parte de 2021 e, com recursos obtidos no aumento de
capital, vai comprar áreas para os dois anos seguintes. A Trisul é outra companhia
que utilizará os recursos levantados para pagar terrenos dos quais têm opção de
compra.

Na avaliação de um analista, um dos gargalos que as incorporadoras poderão
enfrentar, neste novo ciclo de expansão, será a força de venda de estoques,
considerando-se que a comercialização de lançamentos é mais atrativa para
corretores próprios ou das empresas de corretagem.

Na baixa renda, segmento em que MRV, Tenda e Direcional têm foco, a demanda
prossegue, mas há quem considere que possa haver, neste trimestre, restrições de
recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para o programa. “Esse
tipo de incerteza aconteceu em governos anteriores, mas acaba pesando mais,
agora, devido ao bom desempenho do segmento de média e alta renda”, diz um
analista. Ele pondera que, por outro lado, um potencial aumento das restrições
pode contribuir para que incorporadoras mais estruturadas com atuação no
programa habitacional Minha Casa, Minha Vida ganhem participação de mercado.

“As empresas de baixa renda estão brigando para manter margens”, afirma outro
analista. No caso da MRV, a margem bruta caiu de 33% para 29,5% na comparação
anual. “A tendência é a companhia compensar essa queda com economia de obras”,
acrescenta o profissional.

Durante a divulgação dos resultados, a MRV informou que pretende que sua
atuação em unidades enquadradas somente no programa caia dos atuais 80% para
43% no médio prazo. A companhia também vai atuar na gestão de unidades da sua
plataforma de locação Luggo. A primeira leva de empreendimentos da Luggo já foi
vendida para um fundo de investimento imobiliário (FIIs). Nos planos da MRV,
também está a aquisição de fatia da americana AHS.

Outro analista pondera que a maior incorporadora brasileira fez grandes
investimentos para conquistar seu lugar no Minha Casa, Minha Vida e que levará um
tempo para que se beneficie da mudança de direção que pretende realizar. No
último dia 13, o Credit Suisse reduziu a recomendação das ações da MRV de compra
para venda. O preço-alvo dos papéis da companhia foi revisto de R$ 18 para R$ 16,5
pelo banco.

No trimestre, a alavancagem setorial medida por dívida líquida sobre patrimônio
líquido apresentou forte redução ante o intervalo equivalente de 2018, passando de
48,9% para 38%. Mas, se a geração de caixa foi comum pelas incorporadoras, nos
últimos anos, devido ao menor consumo de recursos com lançamentos e obras e
em decorrência das entregas de empreendimentos, daqui para frente, o setor tende
a voltar a consumir recursos para expandir suas atividades

Publicado originalmente em  18/11/2019 em Valor